房地产债主体和个券评分框架
出处:时间:2019-09-25 23:30

1、房地产债信用观察包括宏观及行业、企业和债项三个层面。宏观及中观层面决定行业利差,涉及板块配置比例;企业资质是配置地产债中最重要的考量指标;债项情况是个性化投资需求的主要参考。

2、风险事件频发、融资收紧,地产债的发行的高评级化推升存量债整体资质。

3、我们用企业的内部和外部现金流状况衡量债券还本付息的能力,并量化为六类指标:业务情况、销售情况、投资情况、融资情况、债务情况及地位及规模情况。在对企业层面因素进行考虑时,应重点关注企业性质、负债结构、及房企的融资成本:

1)从地位及规模层面,可考虑配置具备雄厚股东背景及行业地位的龙头企业债券,如保利地产、万科、招商蛇口及中国铁建。

2)业务角度,可考虑业务主动性、开拓能力较强、业务集中度较高的企业债券,如碧桂园、龙湖集团、中骏集团控股、中国恒大。

3)负债维度,可考虑配置债务杠杆情况、流动性资产覆盖情况较好、具备偿债能力的企业债券,如中国铁建、万科、保利地产、招商蛇口、世茂房地产。

4)融资、投资及销售视角,可考虑企业资金成本、未来获现能力、企业拿地节奏、回款能力等较好的企业,如中国铁建、荣盛发展、万科、华发股份。

5)综合各项评分,我们推荐万科、中国铁建和保利地产发行的地产债。

风险提示:降息预期减弱,地产企业融资成本没有下降;地产行业融资渠道进一步收紧;公司高管声誉风险等超预期因素。

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